华侨城频繁砸重金布局文旅项目，“圈地造镇”行动在多地火速启动。在最新签署的一份协议中，华侨城集团与西安市政府达成了2380亿元规模的全面战略合作，大手笔落子西安。这同时也是华侨城再次采用央地混改，将自身“文化+旅游+城镇化”发展模式布局西北。实际上，华侨城的文旅项目已在全国多地布子，从京津冀区域、四川、云南到西安，华侨城动辄上千亿的项目比比皆是，而如此多大项目背后也能看到华侨城的长袖善舞，从参与本地国企改革到PPP模式，华侨城通过多种渠道跑马圈地。对此，业内人士表示，对于华侨城来说，资本支持是当前项目发展的关键因素，同时旅游地产项目虽让能够聚集人气，但是后续的成本回收以及地产项目的入住率问题还需进一步考量。

　　多个千亿项目快速圈地

　　近两年来在文化旅游、城镇化建设方面加速布局的华侨城集团，再一次将目光聚焦在了古都西安。6月19日，记者获悉，华侨城集团与西安市政府签署了一份2380亿元规模的全面战略合作协议。根据双方签署的协议，未来5年，华侨城集在西安市投资2380亿元，将围绕西安本地历史文化资源和现代化城市建设需要，通过一系列项目的打造，将公司“文化+旅游+城镇化”的发展模式移植于西安。项目覆盖了西安的“西咸”、“未央”、“碑林”、“莲湖”、“曲江”等多个区域。同时值得注意的是，华侨城集团还将联手西安市政府实施央地混改，对本地文化旅游类公司进行战略重组。

　　华侨城方面表示，此次签约作为华侨城集团近年来最大手笔的签约，涉及西安市多个重点行政区，涵盖产业综合开发、金融战略投资等多种合作形式，对西安市乃至西部地区的文化产业格局具有深刻影响。华侨城集团党委书记、总经理段先念称，华侨城集团的“文化+旅游+城镇化”发展模式，正在全国各地寻求合作机会、布局投资项目。

　　实际上，华侨城在全国各地“大手笔”布局的文旅项目已经不在少数，投资金额动辄就是千亿规模。资料显示，在发布投资西安2000余亿项目的两天前，华侨城北方集团集中发布了围绕京津冀区域目前已确定的七个重点项目，包括北京门头沟斋堂文化旅游综合开发项目、北京昌平十三陵门户区文化旅游综合开发项目、京杭大运河(天津西青)大型文化旅游综合开发项目、河南郑州中原新区起步区文化旅游综合开发项目、秦皇岛•华侨城南戴河滨海国际旅游度假区等。其中，天津西青京杭大运河项目砸下500亿元，河南郑州中原新区起步区文化旅游综合开发项目投资不少于500亿元。

　　此前，华侨城还通过金融运作云南三个国资平台，控股了上市公司云南旅游，华侨城表示“非常看好并坚定不移地把云南打造成第二总部”，2017年起在云南投资逾千亿元 (含1000亿PPP项目)。在成都市场，2016年华侨城与成都市签订合作协议，投资超千亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大名镇。

　　大额的投资项目也从华侨城营业成本的构成上显现出来，呈现旅游综合业务支出增长的趋势。华侨城集团旗下的上市公司深圳华侨城股份有限公司（以下简称“华侨城A”）2016年年报显示，华侨城A五大支出板块中房地产业务负增长9.38%，而旅游综合业务去年共投入94.9亿，同比增长33.97%。

　　推多种模式拓宽“钱途”

　　近年来，华侨城提出围绕“文化+旅游+城镇化”和“旅游+互联网+金融”的战略转型发展，同时，也在运用自身央企的身份通过央地混改、PPP模式、投资并购等模式推动自身文旅项目的跑马圈地。

　　华侨城集团身为央企，参与地方国企改革具有先天优势，华侨城与西安携手有望开创央企与地方政府合作的新模式，同时也成为华侨城扩局布点的方式之一。在与西安政府签订的协议中，华侨城集团参与西安本地国企改革，对西安文化旅游类公司进行战略重组。华侨城相关负责人透露，该集团将战略重组西安曲江文化产业投资（集团）有限公司和另一家本土文化旅游产业公司。事实上，这也是今年以来，华侨城集团继在云南参与云南世博、云南文投战略重组之后，参与地方国企改革方面的再一动作。今年4月份，华侨城集团宣布与云南世博、云南文投实施战略重组。后二者同为云南省国资委下属公司。重组完成之后，华侨城集团将持有云南世博、云南文投各51%的股权，其余股权则由云南省国资委持有。值得一提的是，在与西安的战略合作中，华侨城集团届时将会通过重组之后的西安文旅产业公司，整合云南文投的优质资源。

　　“对于华侨城来说，参与地方性的国企改革等，和华侨城的企业性质比较匹配。华侨城这样的央企在文化旅游等方面资源较多，参与地方国企改革能整合全国性的资源，与西安进行联动的同时也能进行战略布局。而对于类似云南和西安等省市来说，长期存在的问题是有较好的资源和政府发展的急迫愿望，可投资方面还是会有很多障碍，比如说资金进不去或者说不敢进，所以与华侨城的合作也是快速招商引资的路径。”上海易居房地产研究院总监严跃进表示。

　　其次，PPP模式是华侨城在进行特色小镇等文旅项目建设时的惯用方式。此前，华侨城拟以PPP模式联合国开行、中建、中铁、中铁建、中冶等央企，投资1000亿元完善云南文化旅游基础设施和公共服务；拟投资超千亿元打造天回、安仁、黄龙溪三大旅游名镇也是通过PPP的模式进行开发；华侨城此前还表示通过PPP模式推出“100个美丽乡村”城镇计划。

　　华美酒店顾问机构首席知识官、高级经济师赵焕焱对记者表示，华侨城很多动辄千亿的项目都是PPP模式，这能够降低大约三分之一的投资成本。严跃进也分析，PPP模式是政府和社会资本合作模式，PPP模式一方面降低了地方政府的资金成本，也使得华侨城能够通过项目参与获得更大的自由度。此外，PPP模式下的项目拿地成本也有可能为零，房企主要支付项目的建设成本。

　　扩张与挑战并存

　　“大投资、大策划、成片运营”是华侨城一直以来投资项的主要模式，但该公司撬动投资巨大项目的关键因素还是在于获得资本支持。业内人士表示，这对于华侨城来说也是一个挑战。2016年年底，华侨城集团分别获得中保投资有限责任公司和国家开发银行的授信，额度高达1000亿元和1200亿元，国家开发银行还将针对华侨城目前与各地政府及合作伙伴已签署的约4000亿元合作协议项目进行梳理，共同组建华侨城“十三五”投融资规划合作小组，制定整体投融资方案。

　　业内人士分析称，早期扩张中，华侨城通常华侨城会拿下成片巨幅土地，一边进行旅游开发一边进行地产开发，但这种模式前期投入巨大，旅游并不能迅速形成效益，如不能快速通过地产开发回笼资金，财务压力就会陡增。在最新战略中，华侨城将“旅游+地产”开发模式升级为“文化+旅游+城镇化”，考虑采用异地补偿，寻求跨省、跨区域的平衡。从“文化+旅游+城镇化”，再到“旅游+互联网+金融”，华侨城最终希望构建从证券、银行、保险、信托等金融体系，广泛连接市场要素和资本要素，加快实现产融结合。这极大考验着华侨城团队的管控能力。

　　同时，PPP模式也是华侨城降低投资成本的方式，但是也存在一些问题。赵焕焱表示，PPP模式管理难度在于项目时间长。信托、基金等资金周期最多5年，PPP项目周期一般20年。土地、融资、法律、制度等方面的配套政策有待于进一步完善。

　　此外，华侨城和西安签下一系列战略合作项目协议，全面参与西安文化产业发展建设和格局重构。但是，西安旅游产业结构比较陈旧，深度体验游、互动游欠缺，华侨城此次披露的合作企业即西安旅游股份有限公司、西安饮食业绩都处于亏损状态，一直处于转型困难，华侨城的参与能否真正实现改变并且实现融合需要时间考验；此外，严跃进还直言，“对于华侨城来说，做复合型地产业务是其优势，但切入点很多都和旅游资源有关。当前的问题在于旅游项目能够聚集人气，但往往不能保证给地产导入大批购房者，所以后续此类投资和圈地还要考虑此类问题。”。